Интересное об ипотеке

ОСНОВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ЛЬГОТНЫХ ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММАХ

1. Одна льготная ипотека в одни руки

Изменение работает по принципу: одна льготная ипотека в одни руки, в которой вы являетесь заемщиком, созаемщиком, поручителем. Например, если ипотека по Господдержке оформлена позднее 23 декабря 2023 года, Ипотекой для IT или любой другой программой воспользоваться в будущем не получится.

Исключением станет «Семейная ипотека» при соблюдении следующих требований:

• рождается последующийребенок;

• площадь приобретаемойквартиры больше предыдущей;

• предыдущая ипотека закрыта.

2. Господдержка – меняется размер первоначального взноса

Первоначальный взнос по программе «Господдержка» увеличился до 30,1%, при этом максимальная сумма ипотеки станет единой для всех субъектов РФ – 6 млн рублей.

УЧИТЫВАЮТСЯ ЛИ ЛЬГОТНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ РАНЕЕ

Если вы оформили льготную ипотеку до 23 декабря 2023 года, то сможете получить ещё один ипотечный кредит по госпрограмме. Однако нужно учесть, что новое Постановление № 2166 от 15.12.2023 не отменяет ранее введённые правила однократности выдачи по некоторым госпрограммам.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИПОТЕКИ

Правительство стимулирует финансовые учреждения постоянно понижать стоимость ипотеки, но ключевой проблемой кредитования в России является высокая стоимость займов. Переплата за жильё может составить около 100%. Поскольку ипотека рассчитана на длительный срок, то заёмщику требуется соблюдать финансовую дисциплину, во многом себе отказывать, обеспечить своевременные платежи. Просрочка по платежам приводит к появлению неустойки. Квартира, купленная на средства банка, является залогом для банка и в случае неуплаты, вы можете её лишиться.

Однако, если вы не имеете своего жилья, то стоит учесть расходы на аренду. За возможность проживания в чужой квартире вы длительное время платите сумму, приблизительно равную той, что могли бы вносить, погашая кредит на покупку собственного жилья. Также стоит учитывать, что вместе с квартирой вы приобретаете комфортные условия жизни, вам не приходится ютиться в одной квартире с родителями или взрослыми детьми. Ипотечная квартира – выгодное вложение финансовых средств, надёжная защита от инфляции.

ЗАСТРОЙЩИК ИЛИ РИЕЛТОР

При оформлении ипотечного кредита на приобретение жилья, обращение к застройщику может быть полезным, с точки зрения экономии денежных средств. Крупные строительные компании зачастую сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнёров более выгодные условия кредитования.

Риелтор окажет вам лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет.

Застройщик лучше риелтора расскажет о строящемся объекте, о технологии возведения, качестве строительных материалов, ходе строительства и т. д. Посредник не всегда владеет данными сведениями. Также застройщик может предложить покупателю скидки и акции на покупку жилья.

Забронировать понравившуюся квартиру может только строительная компания. Если вы намерены приобрести определённое жильё, но пока не в состоянии за него заплатить, то можете «зарезервировать» за собой квартиру и выкупить её чуть позже по цене, которая была на момент резервирования, в то время, как жильё в новостройке уже подорожало.

Обратитесь вы непосредственно в строительную компанию или к посреднику при покупке квартиры на первичном рынке, будет зависеть от того, что для вас является приоритетным. Если интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия лучше обратиться в строительную компанию. А если предпочитаете отличный сервис, широту выбора и экономию своего времени, то агентство недвижимости — именно то, что вам нужно.

ПЕРВИЧНЫЙ ИЛИ ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Иногда на вторичном рынке недвижимости можно найти квартиру с более привлекательной стоимостью, чем в строящемся доме. Квартира с ремонтом, сантехникой иногда с мебелью стоит дешевле, чем в новостройке.

К решению данного вопроса нужно подходить индивидуально. На вторичное жильё процентная стоимость в разных банках составляет около 17-18%. Если у вас есть первоначальный взнос в районе 30-50% и вы планируете досрочно погасить сумму задолженности, тогда смело оформляйте ипотеку, но если вы будете платить такой кредит длительный срок, то переплата будет огромной.

Также нужно учитывать, для каких целей вы приобретаете жильё. Если планируете жить в нём – это одна история, если инвестируете деньги в недвижимость – другая. К примеру, покупая квартиру на берегу Чёрного моря, вы можете сдавать её посуточно и направлять вырученные средства на погашение кредита.

В любом случае необходимо понимать, какой платёж для вас приемлем. Нужно воспользоваться ипотечным калькулятором, с помощью которого сможете рассчитать, что для вас более комфортно. И тогда поймёте, что выгодная, на первый взгляд, покупка, может оказаться несоизмеримой кабалой по сравнению с другим вариантом.

Также учитывайте год постройки дома. Не стоит вкладывать деньги в то, что требует капитального ремонта или вообще скоро пойдёт под снос.

ВЫБОР КВАРТИРЫ

При выборе недвижимости нужно учесть транспортную доступность, пробки, экологию, безопасность, инфраструктуру, густонаселённость района, этажность дома, наличие парковочных мест, грузового лифта и многое другое. Обязательно побывайте на объекте, убедитесь, что ход строительства идёт согласно графику. Осмотрите район, прочувствуйте атмосферу, прочитайте отзывы о застройщике.

ВЫБОР ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ

Считайте и ещё раз считайте. Не воспринимайте цифры на слух. Если застройщик предлагает квартиру под более низкий процент или без первоначального взноса, то просчитайте все варианты. Иногда строительные компании значительно увеличивают стоимость недвижимости в обмен на снижение процента. Иногда это выгодно для покупателя, иногда нет. Сравните стоимость квартиры, переплату, ежемесячный платёж при всех вариантах ипотечных программ и выберите для себя самую выгодную и приемлемую.

РЕШИТЬСЯ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ

Кто-то ждёт рождения малыша, повышение дохода или смены сферы деятельности. Чем меньше срок кредитования, тем больше платёж. Соответственно, чем вы моложе, тем на больший срок можно оформить ипотеку, тем менее болезненным будет сумма платежа. Сумма страхования жизни также зависит от возраста заёмщика.

КАК ЗАЩИЩАЕТ ФЗ № 214

С июля 2019-го года в России начала действовать новая схема передачи средств от покупателя к застройщику, поправки были внесены в текст ФЗ № 214. После заключения договора долевого участия деньги дольщиков поступают на эскроу-счёт, где находятся до окончания строительства объекта. Изменения были введены, чтобы обеспечить безопасность покупателей. Дольщик вносит деньги, и они замораживаются на этом счёте, а застройщик может воспользоваться ими только после того, как дом сдан.

Ранее застройщикам было выгодно продать квартиры быстро, покупателей мотивировали сделать покупку в ближайшее время, успеть купить жильё на стадии «котлована». Теперь у них нет задачи спешить, зато им выгодно продать квартиру дороже, чтобы расплатиться с кредитом и процентами по нему. Разница между покупкой квартиры на стадии окончания строительства и стадии «котлована» значительно снизилась, а цена за квадратный метр выросла. Контролирует расходы застройщика банк, что даёт нам гарантию на целевое использование средств и защиту наших интересов.

СЕРВИС БЕЗОПАСНЫХ РАСЧёТОВ

Вы вправе отказаться от сервиса безопасных расчётов и не платить деньги за эту услугу. Но оплатив её, можете даже сэкономить на поездках, выиграть время и сберечь свои нервы. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку, платить за переводы, брать расписки. Деньги хранятся под надёжной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего вы получаете уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счёт продавцу.

НАЗНАЧИТЬ СДЕЛКУ

Перед тем как выйти на сделку, проверьте тщательно все документы, договоры, графики. Если квартира с ремонтом, проследите, чтобы в договоре было подробно указано, какой именно ремонт, какая отделка. Обговорите с банком и застройщиком заранее все расходы, сумму страховки, услуг, первоначального взноса, размер процентной ставки.

! Важно:

Проверьте, чтобы были прописаны данные именно той квартиры, которую вы выбрали: литер, этаж, номер, площадь.

ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ

Если у вас появились дополнительные средства, вы можете совершить внеочередной платёж и погасить часть кредита. Произвести досрочное погашение – полное или частичное – можно в любой момент, начиная со второго дня от выдачи кредита. Необязательно копить крупную сумму. Погашайте кредит как только у вас появилась возможность, хоть каждый месяц вносите дополнительные средства и график будет пересчитываться.

При досрочном погашении можно либо уменьшить сумму ежемесячного платежа, либо сократить срок кредита. Во втором случае сумма переплаты существенно уменьшается. Экономически сокращение срока выгоднее, но для вас уменьшение суммы платежа может быть жизненно необходимым. Всё очень индивидуально, и нужно выбирать приемлемый именно для вас способ.

! Важно:

Вы можете рассчитать досрочное погашение на калькуляторе. Заполните данные по кредиту и нажмите на кнопку «График платежей», а затем «Учесть досрочное погашение». Добавляйте платежи и выбирайте, что сокращать: срок или сумму.

В любом случае, досрочное погашение выгоднее в первые годы, так как в начале графика упор делается на оплату процентов. А если у вас осталось несколько платежей по ипотечному кредиту, то уже не стоит усердствовать, там остался практически только основной долг.

Погасить ипотеку досрочно можно с помощью материнского капитала. Сумма пойдёт на погашение процентов, начисленных на остаток кредита с момента последнего платежа по ипотеке и до момента поступления материнского капитала, и на погашение основного долга. Просрочки, штрафы, пени за счёт средств материнского капитала не оплачиваются.

! Важно:

При использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий вы обязаны будете выделить доли детям в этой недвижимости после полной выплаты кредита.

Многодетные семьи могут погасить кредит за счёт субсидии в 450 тысяч рублей. При использовании этих средств нужно посчитать: если остаток долга по кредиту меньше 450 тысяч, он будет погашен полностью, но оставшаяся сумма «сгорит». Подумайте, если вы будете оформлять ещё один ипотечный кредит, то сможете использовать субсидию целиком.

Есть ещё один вариант для досрочного погашения – средства, полученные при оформлении налогового вычета за покупку квартиры и выплаченные проценты, они могут составить до 650 тысяч рублей.

! Важно:

Если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости вносить ежемесячный платёж.

СТРАХОВКА ПРИ ДОСРОЧНОМ ПОГАШЕНИИ

Страховка действует до окончания срока договора либо до наступления страхового случая. При полном досрочном погашении кредита страховка тоже заканчивает действовать раньше времени. Для возврата денежных средств вам нужно обратиться в страховую компанию.

ЗАЧЕМ СТРАХОВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

По условиям кредитного договора недвижимость находится в залоге у банка, и обязанность заёмщика – её застраховать.

ЗАЧЕМ НУЖЕН ОТЧёТ ОБ ОЦЕНКЕ

Предоставление отчёта об оценке недвижимости в банк является одним из условий кредитного договора. Он нужен банку, чтобы определить рыночную стоимость объекта. На подготовку отчёта нужно время, поэтому лучше заказать его сразу после подписания акта приёма-передачи.

ПРИёМКА КВАРТИРЫ

Это обязательная процедура. Проводится первичный осмотр квартиры и подписывается акт приёма-передачи. Лучше заказать приёмку квартиры у специалистов, которые проверят жильё на соответствие строительным нормам, составят список найденных нарушений. Застройщик должен устранить выявленные дефекты безвозмездно, ключи в этом случае вам пока не дадут. Если вы подпишите акт, не указав недостатки, то все расходы по их устранению лягут на вас.

ИТОГ

Итак, на чём остановиться? Ипотека или жизнь без кредита? Каждый решает сам. Но если вы склонны изменить свою жизнь, переехать в другой город, улучшить жилищные условия, быть ближе к родным или дальше от суеты, то подходите осознанно к своему выбору. Не спешите, обдумайте, прочувствуйте, осознайте и найдите именно ту квартиру, в которой будете счастливы и уверены в завтрашнем дне.

Статья носит информационный характер и, надеюсь, убережёт вас от стандартных ошибок. Выбирайте надёжных застройщиков, высококвалифицированных специалистов, и тогда вы сможете с радостью и с достоинством поздравить себя с новосельем!

Ирина Невская